Julio 2025
El debate sobre la vivienda en España ha dado un giro inesperado con la presentación en el Congreso de un gravamen del 100 % sobre el valor de las viviendas que adquieran compradores no residentes y ajenos a la Unión Europea. La medida, defendida por el Gobierno como antídoto contra la “especulación extranjera”, obligaría a abonar en impuestos la misma cantidad que el precio del inmueble, duplicando de facto su coste total, algo especialmente sensible en Baleares, donde la presencia de residentes extranjeros es elevada.
El texto, aún en fase de proyecto y que requiere mayoría parlamentaria para ser ley, se articularía como un recargo complementario al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si un ciudadano de fuera de la UE pagara 600 000 € por un piso en Palma, debería ingresar otros 600 000 € a Hacienda, de modo que el desembolso superaría 1,2 millones €.
La reacción de los expertos ha sido fulminante, resaltando que la tasa vulnera el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE, que prohíbe restringir la libre circulación de capitales, de modo que “acabará en los tribunales europeos”.
Los colegios profesionales tampoco ahorran adjetivos. El Consejo General de Economistas (CGE) califica el gravamen de “confiscatorio”, mientras que el Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) advierte de un efecto boomerang: quien pague hoy el doble, mañana tendrá dificultades para revender sin incurrir en pérdidas, lo que podría acabar paralizando la oferta “de segunda mano” que se pretende abaratar.
Paradójicamente, el diseño del impuesto abre grietas que lo debilitan. Quedarán libres de él las viviendas de obra nueva, porque tributan por IVA y no por ITP, y también muchas operaciones entre empresarios o profesionales capaces de optar por ese mismo IVA. Comprar directamente al promotor se perfila, así, como vía de escape totalmente legal. No obstante, el Gobierno ultima un diseño “a la medida” que calca la estructura del Impuesto a las Grandes Fortunas: un recargo estatal, complementario al ITP, con el que pretende eludir la competencia autonómica y ampararse en la “urgencia social” de la vivienda para sortear la posible vulneración de la libre circulación de capitales; aun así, juristas y economistas advierten de que este ardid difícilmente resistirá el escrutinio de Bruselas ni de los tribunales españoles.
Ello reduce de forma drástica el universo de afectados: las transacciones de no residentes extracomunitarios representan apenas un 3 % del mercado nacional y se concentran en inmuebles de gama alta. Difícilmente, por tanto, este recargo aliviará la presión sobre el alquiler local o el acceso a la primera vivienda.
En Baleares, donde un tercio de las operaciones las firman ciudadanos foráneos, la incertidumbre es doble: por un lado, podría retrasarse la llegada de capital inversor que sostiene gran parte de la actividad de construcción y rehabilitación; por otro, nada garantiza que los precios bajen si la oferta sigue siendo escasa y la demanda europea (exenta) se mantiene.
Más allá de la controversia política, la mayoría de expertos coinciden en un mensaje: antes de firmar arras o plantear una venta, conviene sentarse con un asesor fiscal que domine tanto la normativa estatal como la comunitaria. Un análisis profesional permite valorar alternativas (obra nueva, estructuras empresariales, plazos de residencia) y anticipar los posibles cambios que deriven de la tramitación parlamentaria o de un futuro pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la UE.
Porque en un mercado tan dinámico como el balear —y con un entorno legal todavía en construcción—, la planificación tributaria no es un lujo, sino la única brújula fiable para proteger la inversión, evitar sorpresas y, llegado el caso, aprovechar los resquicios que el propio legislador ha dejado abiertos.