En el contexto inmobiliario de Mallorca, es habitual que varios herederos, a menudo no residentes fiscales en España, adquieran conjuntamente la propiedad de un inmueble como consecuencia de una herencia. Esta situación de copropiedad puede generar conflictos, complicaciones en la gestión del bien y, en muchos casos, un bloqueo en la disposición o disfrute de la vivienda. Ante este escenario, la extinción de condominio se erige como una solución jurídicamente eficaz y fiscalmente ventajosa.
¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio es una figura jurídica prevista en el artículo 400 del Código Civil, mediante la cual los copropietarios acuerdan poner fin a la situación de comunidad. En la práctica, ello se traduce en que uno de los comuneros adquiere la totalidad del inmueble, compensando económicamente a los demás en función de su cuota.
Ventajas fiscales relevantes
A diferencia de una compraventa, que conllevaría el pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) al tipo general del 8% al 11% en Baleares (según el valor del inmueble), la extinción de condominio tributa exclusivamente por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), aplicable sobre el valor declarado de la parte transmitida.
En Baleares, el tipo impositivo del AJD en 2025 es del 1,5% cuando el adquirente no es sujeto pasivo de IVA, lo que suele ser el caso en transmisiones entre particulares. Este diferencial fiscal convierte la extinción de condominio en una opción mucho más económica que la compraventa tradicional.
Además, si el inmueble fue adquirido mediante herencia, ya se habría satisfecho en su momento el Impuesto sobre Sucesiones. La extinción de condominio, al no ser considerada una transmisión patrimonial onerosa ni lucrativa (salvo que se alteren significativamente las cuotas), no está sujeta ni al ITP ni al Impuesto sobre Sucesiones, sino únicamente al AJD.
Requisitos esenciales
Para que la operación sea considerada extinción de condominio a efectos fiscales, y no una compraventa encubierta, deben cumplirse ciertos requisitos:
- Existencia previa de una comunidad de bienes.
- Adjudicación del bien a uno solo de los copropietarios.
- Compensación económica proporcional al resto de los comuneros.
- Mantenimiento de las cuotas originarias de participación, sin excesos de adjudicación.
Interés particular para no residentes
Muchos no residentes —frecuentemente ciudadanos europeos— heredan inmuebles en Mallorca junto a otros familiares. La gestión conjunta a distancia resulta compleja, especialmente en lo relativo al mantenimiento, alquiler o venta del bien. Además, la falta de unidad de criterio entre copropietarios suele impedir cualquier actuación relevante.
Optar por una extinción de condominio permite que uno de los herederos (por ejemplo, aquel que más interés tiene en conservar la vivienda o reside en España) adquiera la titularidad exclusiva, compensando a los demás y liberando así la copropiedad. Todo ello con una carga fiscal sensiblemente inferior.
Tramitación notarial y registral
La operación debe formalizarse en escritura pública ante notario y ser inscrita en el Registro de la Propiedad. La liquidación del AJD se realiza en la Agencia Tributaria de les Illes Balears, normalmente dentro del plazo de 30 días hábiles desde la firma.
Conclusión
La extinción de condominio constituye una vía legal, práctica y fiscalmente optimizada para resolver situaciones de copropiedad hereditaria, especialmente ventajosa para no residentes con bienes en Mallorca. Ante el creciente número de herencias transfronterizas y el encarecimiento de la vivienda, resulta clave un buen asesoramiento jurídico y fiscal para evitar errores formales y aprovechar las ventajas que ofrece esta figura.