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Wenn das Unternehmen Immobilien vermietet…



…lässt sich beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen ein höherer Preis erzielen. 
Allerdings gilt es einige Dinge dabei zu beachten.
Wenn Sie Besitzer einer Unternehmensgesellschaft sind, die über Immobilienbesitz verfügt, und Sie  Ihre Gesellschaftsanteile verkaufen möchten, sollten Sie sicherstellen, dass der Käufer nicht dazu verpflichtet wird, die Grunderwerbssteuer (im Spanischen ITP) zu zahlen. Denn dann können Sie einen höheren Ver kaufspreis für Ihre Anteile erzielen. 
Wenn Sie ein Mehrheitsaktionär einer nicht börsennotierten Gesellschaft sind und Ihre Anteile verkau fen, muss der Käufer keine Grundsteuer ITP zahlen. Aber: Wenn das Unterneh men jedoch Immobilien besitzt, kann der Käufer ge zwungen sein, Steuern zu zahlen. Konkret wird dies der Fall sein, wenn der Kauf der Anteile nur deshalb er folgt, um die Zahlung von Steuern zu vermeiden, die bei einem direkten Erwerb der Immobilien fällig ge worden wären.
Das Finanzministerium muss in diesem Fall nach weisen, dass die Absicht bestand, dies zu vermeiden (Das Steuer-Risiko ist also in der Praxis nicht existent). Achtung! Es gibt jedoch drei Fälle, in denen eine solche Absicht vermutet werden kann. In diesen Fällen wird die Beweislast umgekehrt , und der Käufer muss nachweisen, dass er beim Erwerb der Anteile nicht den Fiskus hintergehen wollte.
1. Direkter Erwerb
Wenn mehr als 50% Anteile einer Gesellschaft, die wie derum zu 50 Prozent aus Immobilienbesitz in Spanien besteht, direkt oder indirekt erwoben wird. 
2. Indirekter Erwerb 
Wenn Sie mehr als 50 Prozent des Kapitals einer Gesellschaft erwerben, in deren Vermögen sich wie derum Beteiligungen be finden, die in der Kontrolle von Unternehmen sind, in denen mehr als 50% der Vermögenswerte Immobilien sind.
3. Frühere Beteiligung
Wenn Aktien erworben werden (unabhängig von ihrem Prozentsatz), die dem Verkäufer innerhalb der letzten drei Jahre als Folge einer Beteiligung an die Gesellschaft einer nicht betroffenen Immobilie zugeteilt wurden.
Vermietung 
Um ganz sicher zu gehen, dass keiner der drei oben genannten Vermutungen beim Verkauf Ihrer Gesellschaftsanteile zum Tragen kommt, sollten sie die Immobilien Ihrer Gesellschaft vermieten. Die Liegenschaften werden in diesem Fall als wirtschaftliche Tätigkeit betrachtet, so dass die oben genannten Vermutungen nicht anwendbar sind. (In diesem Fall ist es auch nicht notwendig, dass ein Arbeitnehmer in Vollzeit eingestellt wird, um eine wirtschaftliche Tätigkeit zu belegen.)
Beispiel: Sie besitzen 100% eines Unternehmens mit einem Laden im Wert von 300.000 Euro und einem Grundstück im Wert von 200.000. Der Rest der Ver mögenswerte wird mit 50.000 Euro bewertet. Wenn ein Investor bereit ist, insgesamt 550.000 Euro für Ihre Aktien zu zahlen (inklusive Spesen und Steuern), können Sie aus der Tabelle unten entnehmen, wieviel Sie dem Investor berechnen können, wenn Sie die Im mobilien nicht vermieten (Beispiel 1 / Tabelle) oder wenn Sie sie vermieten und so eine wirtschaftliche Aktivität ausüben. 
Wenn mehr als 50% der Vermögenswerte des Unternehmens nicht aus Immo bilien bestehen, muss der Käufer Grundsteuer  zahlen. Um dies zu verhindern, vermieten Sie die Immobilien vor dem Verkauf Ihrer Anteile.
Konzept Beispiel 1 Beispiel 2
ITP Kauf (10%) 50.000 – (1)
Verkaufspreis 500.000 550.000
Da das Lokal vermietet ist, repräsentieren die anderen Immobilien der Gesellschaft nur 36 Prozent des Unternehmensvermögens – und kommen so in steuerlicher Hinsicht nicht zur Anwendung.
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