Am 1. Januar 2016 tritt die Änderung des Bauordnungsgesetzes (Ley de Ordenacion de la Edificacion – LOE) in Kraft, mit deutlichen Änderungen für den Immobilienkäufer.
Im Unterschied zu denjenigen die meinten von der Krise betroffen zu sein zu den aktuellen liegt in der Gesetzesänderung vom 1. Januar 2016, denn ab diesem Datum tritt die Änderung des Bauordnungsgesetzes in Kraft. Dieses Gesetz bestimmt, dass die Sicherheit der bezahlten Akontozahlungen nur besteht nachdem eine Baugenehmigung vorliegt um das Bauprojekt zu vollstrecken. Dafür ist eine „Kautionsversicherung notwendig die über eine Versicherungsagentur abgeschlossen wird und die für Vorgänge in Spanien befugt ist oder mittels solidarischer Bürgschaft durch eine befugte Bank.
Die alte Regelung forderte sobald eine Bank ein Wohnungsbaukonto eröffnete zur Hinterlegung von Käufereinlagen für den Immobilienkauf, sie sich unter ihrer Verantwortung vergewissern sollte, ob für den Wohnungsbau eine Versicherung oder Bürschaft bestünde. Sollte das nicht so sein, konnten die Käufer und können heutzutage eine Klage gegen die Bank einreichen wegen Nichterfüllung ihrer Sorgfaltspflicht und nun gegenüber den Immobilienkäufer Rede und Antwort stehen soll.
Nun gehört dieses Gesetz der Vergangenheit an, aber wie sieht es momentan und ab dem 1. Januar 2016 aus?
1. Heutzutage muss eine gültige Garantie über die Gesamtheit der Akontozahlungen bestehen, inklusive anwendbarer Steuern und zuzüglich der gesetzlichen Zinsen des Geldes ab Übergabe der Akontozahlungen bis zum voraussichtlichen Datum der Immobilienübergabe. Und das wichtigste, nämlich wird das bezahlte Geld nur dann versichert nachdem das Bauprojekt eine Baugenehmigung hat.
2. Im Fall, dass der Bau weder stattfindet noch innerhalb des vereinbarten Zeitraumes fertiggestellt wird, kann der Versicherte beim Verischerungsträger einen entsprechenden Schadensersatzanspruch fordern, insofern er beweiskräftig vom Bauträger die Rückerstattung der Akontozahlungen gefordert hat, inklusive Steuern, Zinsen und die Rückerstattung nicht innerhalb der 30- tätigen Frist erfolgt ist. Sollte die Vor- Reklamation an den Bauträger nicht möglich sein, kann die Forderung direkt beim Bürge erfolgen.
3. Die Frist zur Reklamation bei Nichterfüllung wird auf zwei Jahre gekürzt um den Bürge in Verantwortung zu ziehen.“Es handelt sich um die wichtigste und umstrittenste Änderung, da die Frist der allgemeinen Verjährung bei 15 Jahren lag, berrechnet ab Nichteinhaltung seitens des Bauträgers in Hinsicht auf die Übergabe der Immobilie. Somit liegt für Bauprojekte deren Baugenehmigungen vor dem 1. Januar 2016 beantragt wurden, die Forderungsfrist nicht mehr bei 15 oder 5 Jahren, sondern bei 2 Jahren was eine Verschlechterung des Schutzes für den Konsumenten bedeutet.
4. Die Eigenschaft auf Vollstreckung der Bürgschaft oder Versicherungsvertrag verschwindet.
5. Neuregulierung der Garantieauflösung, die Auflösung erfolgt nebst der Ausstellung der Bewohnbarkeitsbescheinigung und der Bestätigung der Immobilienübergabe an den Käufer und nachdem diese Bedingungen erfüllt sind, verweigert der Käufer die Immobilie entgegenzunehmen.
6. Die Nichteinhaltung der Verpflichtung eine Sicherheit abzuschliessen bedeutet eine Busse bis zu 25% der zu versichernden Beträge, Verstösse und Bussen fallen zu Lasten des Bauträgers.
Zusammengefasst befinden wir uns vor folgender Vermutung: Der Bauträger verkauft eine Immobilie in Planung und der Käufer bezahlt Beträge um die Bauarbeiten zu veranlassen. Dennoch erfolgen diese nicht und der Bau wird nicht beendet. Sind wir hier angekommen, fordert der Käufer die Vertragsauflösung und die Rückerstattung der bezahlten Beträge, aber der Bauträger meldet Konkurs an oder ist einfach verschwunden. Die einzige Möglichkeit um zu seinem Geld wieder zu kommen ist es die Beträge beim Bürgen des Bauträgers zu reklamieren.
Die Haftung der Bank entsteht ab Eröffnung eines Spezialkontos durch den Bauträger um diese Beträge zu bekommen, ab diesem Moment hat die Bank die Verpflichtung eine Bürgschaft oder Versicherungsvertrag zu fordern. Dennoch ist es nicht verpflichtend die Beträge auf das Spezialkonto zu bezahlen sondern es ist ausreichend diese auf ein beliebiges Konto zu bezahlen, dass durch den Bauträger eröffnet wurde, insofern die Überweisungen vom Käufer durchgeführt werden im Konzept als Akontozahlung des Kaufpreises.
Die Verpflichtung der Bank ist es sich zu vergewissern ob der Bauträger seine rechtliche Verpflichtung übernimmt die Rückerstattung der einbezahlten Beträge zu garantieren und verantwortlich ist für die Schäden die den Käufern zugefügt werden können im Fall, dass keine rechtlichen Sicherheiten gegeben sind und daher keine Rückerstattung der Akontozahlungen erfolgen können.