Im Immobilienkontext Mallorcas kommt es häufig vor, dass mehrere Erben – oftmals ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien – gemeinschaftlich Eigentum an einer Immobilie im Rahmen einer Erbschaft erwerben. Diese Miteigentumssituation kann Konflikte, Schwierigkeiten bei der Verwaltung der Immobilie und nicht selten eine Blockade hinsichtlich der Nutzung oder Veräußerung der Immobilie mit sich bringen. In diesem Zusammenhang stellt die Aufhebung einer Miteigentumssituation bzw. Eigentümergemeinschaft (spanisch: extinción de condominio) eine rechtlich wirksame und steuerlich vorteilhafte Lösung dar.

Was ist die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft?
Die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft ist eine im Artikel 400 des spanischen Zivilgesetzbuches vorgesehene Rechtsfigur, durch welche die Miteigentümer einvernehmlich die Gemeinschaft beenden. In der Praxis bedeutet dies, dass einer der Miteigentümer das gesamte Objekt übernimmt und die übrigen entsprechend ihrer Anteile finanziell entschädigt.

Relevante steuerliche Vorteile
Im Gegensatz zu einem Kaufgeschäft, das der Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP) unterliegt – mit einem allgemeinen Steuersatz von 8 % bis 11 % auf den Immobilienwert in den Balearen –, ist bei der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft ausschließlich die Steuer auf beurkundete Rechtsakte (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD) zu entrichten, und zwar auf den erklärten Wert des übertragenen Anteils.

In den Balearen beträgt der Steuersatz des AJD im Jahr 2025 1,5 %, sofern der Erwerber nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt ist – was bei Übertragungen zwischen Privatpersonen regelmäßig der Fall ist. Dieser steuerliche Unterschied macht die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft deutlich günstiger als eine klassische Veräußerung.

Zudem wurde bei einer im Wege der Erbschaft erworbenen Immobilie die Erbschaftsteuer bereits entrichtet. Da die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft keine entgeltliche oder unentgeltliche Vermögensübertragung im klassischen Sinne darstellt – solange die Eigentumsanteile nicht wesentlich verändert werden –, unterliegt sie weder der ITP noch erneut der Erbschaftsteuer, sondern nur der AJD.

Wesentliche Voraussetzungen
Damit der Vorgang steuerlich als Aufhebung der Eigentümergemeinschaft gilt und nicht als verschleierter Kaufvertrag gewertet wird, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Bestehen einer Eigentümergemeinschaft im Vorfeld.
2. Übertragung des gesamten Eigentums auf einen einzigen Miteigentümer.
3. Finanzielle Entschädigung der übrigen Miteigentümer entsprechend ihrer Anteile.
4. Keine wesentliche Abweichung von den ursprünglichen Eigentumsanteilen (keine Überzuteilungen).

Besonderes Interesse für Nichtansässige
Viele Nichtansässige – häufig europäische Staatsbürger – erben gemeinsam mit anderen Familienmitgliedern Immobilien auf Mallorca. Die gemeinsame Verwaltung aus der Ferne gestaltet sich oft schwierig, insbesondere was Instandhaltung, Vermietung oder Verkauf betrifft. Zudem verhindert die mangelnde Einigkeit unter den Miteigentümern häufig jede sinnvolle Maßnahme.

Die Entscheidung für eine Aufhebung der Eigentümergemeinschaft ermöglicht es einem der Erben (etwa dem mit dem größten Interesse am Erhalt der Immobilie oder dem mit Wohnsitz in Spanien), das Alleineigentum zu übernehmen, die anderen abzufinden und somit die Gemeinschaft aufzulösen – und das mit deutlich geringerer Steuerlast.

Notarielle und grundbuchrechtliche Abwicklung
Die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft ist in einer öffentlichen Urkunde vor einem Notar zu beurkunden und im Grundbuch einzutragen. Die Steuererklärung zur AJD ist bei der Steuerverwaltung der Balearen (Agència Tributària de les Illes Balears) innerhalb von in der Regel 30 Arbeitstagen nach der Unterzeichnung vorzulegen.

Fazit
Die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft ist ein rechtlich zulässiger, praktischer und steuerlich optimierter Weg zur Lösung erbrechtlicher Miteigentumsverhältnisse – insbesondere vorteilhaft für Nichtansässige mit Immobilienbesitz auf Mallorca. Angesichts der zunehmenden Zahl grenzüberschreitender Erbfälle und der steigenden Immobilienpreise ist eine fundierte juristische und steuerliche Beratung entscheidend, um formale Fehler zu vermeiden und die Vorteile dieses Instruments optimal zu nutzen.