Maßnahme gegen die Krise oder Türöffner für europäische Gerichte?

Juli 2025

Die Debatte über den Wohnungsmarkt in Spanien hat mit der Vorlage eines Gesetzesentwurfs im Parlament, der eine Steuer von 100% auf den Wert von Immobilien vorsieht, die von Nicht-Residenten und Nicht-EU-Bürgern erworben werden, eine unerwartete Wendung genommen. Die von der Regierung als Gegen­mittel gegen „ausländische Spekulation” verteidigte Maßnahme würde dazu führen, dass der gleiche Betrag wie der Kaufpreis der Immobilie an Steuern zu entrichten wäre, wodurch sich deren Gesamtkosten de facto verdoppeln würden. Dies wäre besonders auf den Balearen spürbar, wo viele Aus­länder leben.

Der Text, der sich noch im Entwurfsstadium befindet und eine parlamentarische Mehrheit benötigt, um Gesetz zu werden, würde als Zusatzabgabe zur Vermögensübertragungssteuer (ITP) eingeführt werden. Wenn ein Nicht-EU-Bürger 600.000 € für eine Wohnung in Palma zahlen würde, müsste er weitere 600.000 € an das Finanzamt abführen, sodass sich die Gesamtkosten auf über 1,2 Millionen € belaufen würden.

Die Reaktion der Experten war vernichtend. Sie betonten, dass die Steuer gegen Artikel 63 des EU-Vertrags verstößt, der die Beschränkung des freien Kapitalverkehrs verbietet, sodass sie „vor den europäischen Gerichten landen wird”.

Auch die Berufsverbände sparen nicht mit Adjektiven. Der Allgemeine Rat der Wirtschaftswissenschaftler (CGE) bezeichnet die Steuer als „konfiskatorisch”, während das Register der Steuerberater (REAF) vor einem Bumerang-Effekt warnt: Wer heute doppelt zahlt, wird morgen Schwierigkeiten haben, ohne Verluste wieder zu verkaufen, was letztendlich zu einer Lähmung des „Gebrauchtmarktes” führen könnte, der eigentlich verbilligt werden soll.

Paradoxerweise weist die Gestaltung der Steuer Schwachstellen auf, die sie schwächen. Von der Steuer befreit sind Neubauten, da sie der Mehrwertsteuer und nicht der ITP unterliegen, sowie viele Transaktionen zwischen Unternehmern oder Freiberuflern, die sich für die Mehrwertsteuer entscheiden können. Der direkte Kauf vom Bauträger zeichnet sich somit als völlig legaler Ausweg ab. 

Die Regierung arbeitet jedoch an einem „maßgeschneiderten” Entwurf, der die Struktur der Vermögenssteuer nachahmt: eine staatliche Zusatzabgabe zur ITP, mit der sie den Wettbewerb zwischen den autonomen Regionen umgehen und sich auf die „soziale Dringlichkeit” des Wohnungs­wesens berufen will, um eine mögliche Verletzung des freien Kapitalverkehrs zu umgehen; dennoch warnen Juristen und Ökonomen, dass dieser Trick einer Prüfung durch Brüssel oder die spanischen Gerichte kaum standhalten wird.

Dadurch verringert sich der Kreis der Betroffenen drastisch: Transaktionen von Nicht-EU-Bürgern machen nur 3% des nationalen Marktes aus und konzentrieren sich auf Immobilien im oberen Preissegment. Daher wird diese Abgabe kaum den Druck auf die lokalen Mieten oder den Zugang zu Erstwohnungen verringern.

Auf den Balearen, wo ein Drittel der Transaktionen von Ausländern getätigt wird, ist die Unsicherheit doppelt so groß: Einerseits könnte sich die Zufuhr von Investitions­kapital verzögern, das einen Großteil der Bau- und Sanierungs­aktivitäten stützt; andererseits gibt es keine Garantie dafür, dass die Preise sinken, wenn das Angebot weiterhin knapp ist und die (steuerbefreite) Nachfrage aus Europa anhält.

Abgesehen von der politischen Kontroverse sind sich die meisten Experten einig: Bevor man einen Vorvertrag unterzeichnet oder einen Verkauf plant, sollte man sich mit einem Steuerberater beraten, der sowohl die staatlichen als auch die gemeinschaftlichen Vorschriften beherrscht. Eine professionelle Analyse ermöglicht es, Alternativen (Neubau, Unternehmensstrukturen, Aufenthaltsfristen) zu bewerten und mögliche Änderungen aufgrund des parlamentarischen Verfahrens oder einer künftigen Entscheidung des Euro­päischen Gerichtshofs zu antizipieren.

Denn in einem so dynamischen Markt wie dem der Balearen – und mit einem noch im Aufbau befindlichen Rechtsrahmen – ist Steuerplanung kein Luxus, sondern der einzige verlässliche Kompass, um Investitionen zu schützen, Überraschungen zu vermeiden und gegebenenfalls die Lücken zu nutzen, die der Gesetzgeber selbst offen gelassen hat.