Grundsätzlich ist es besser, ein Gebäude im Bauzustand zu kaufen.
Stellen Sie sich folgende Ausgangssituation vor: Sie haben sich mit einem Bauunternehmen geeinigt, das Liquiditätsprobleme hat, und wollen ein ganzes Gebäude mit Wohnungen und Geschäftslokalen erwerben. Was müssen Sie in diesem Fall beachten?
Stand der Bauarbeiten
Wenn Ihr Unternehmen ein Gebäude aus Geschäftslokalen und Wohnungen erwirbt, hängt die Besteuerung dieses Erwerbs von der Mehrwertsteuer ab, in welchem Stadium sich der Bau des Gebäudes befindet:
Wenn die Arbeiten bereits abgeschlossen sind, muss eine Mehrwertsteuer von 21 Prozent für die Geschäftsräume und 10 Prozent für die Wohnungen berechnet werden. Wenn die Bauarbeiten aber nicht vollständig abgeschlossen sind, handelt es sich nicht mehr um den Verkauf eines Gebäudes, sondern um den Verkauf eines laufenden Bauprojektes. In diesem Fall berechnet der Bauherr 21 Prozent sowohl für die Geschäftslokale als auch für die Wohnungen.
Abgeschlossene Arbeiten
Darunter versteht man, dass das Werk vollständig fertig gestellt ist, wenn es für die Nutzung geeignet ist, für die es bestimmt ist (Büro, Wohnung, Lagerraum, etc.). In der Regel tritt dieser Umstand ein, wenn der Architekt die Bescheinigung über die Fertigstellung der Arbeiten ausgestellt hat. Im Falle von Wohnungen ist es zudem notwendig, dass sie über eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (oder das Zertifikat für den Erstbezug) verfügen. Sehr wichtig! Selbst wenn die Arbeiten fertiggestellt sind, Sie aber nicht über diese Bescheinigungen verfügen, wird der Verkauf mit 21 Prozent besteuert.
Erstlieferungen
Als Investor ist es also in Ihrem Interesse, zu kaufen, wenn die Arbeiten noch nicht abgeschlossen sind. Zukünftige Verkäufe an Dritte werden daher als Erstlieferungen von Gebäuden betrachtet und in allen Fällen mit der Mehrwertsteuer besteuert (Geschäfte auf 21 Prozent und Wohnungen auf 10 Prozent). Dadurch kann Ihr Unternehmen die gesamte auf den Kauf gezahlte Mehrwertsteuer abziehen.
Zweitlieferung
Andererseits, wenn Sie das fertige Gebäude kaufen, wird der anschließende Verkauf an Dritte als „Zweitlieferung“ definiert, bei der die Mehrwertsteuerbefreiung gilt: Ihr Unternehmen kann die beim Kauf gezahlte Mehrwertsteuer nicht abziehen!
Verzicht
Im letzteren Fall, also wenn Sie die Immobilie an andere Unternehmen verkaufen, können Sie auf die Mehrwertsteuerbefreiung verzichten (in diesem Fall wird der Verkauf besteuert, und die dabei gezahlte Mehrwertsteuer kann steuerlich abgesetzt werden). Im Falle von Wohnungen werden die Hauptantragsteller jedoch Privatpersonen sein, so dassdieser Verzicht nicht möglich sein wird (so dass ein Teil der Vorsteuer nicht abzugsfähig ist).
Für den Kauf eines fertiggestellten Bauprojektes gibt es zwei Optionen:
1. Forderungsübergang:
Wenn die Arbeiten bereits abgeschlossen sind, haben Sie immer noch eine Alternative, um die Mehrwertsteuer abziehen zu können: Kaufen Sie nicht nur das Gebäude, sondern die gesamte Unternehmensstruktur, die der Veräußerer zum Verkauf hat. Also, erwerben Sie die Möbel, kennzeichnen Sie in den Verträgen, die Sie unterzeichnet haben (Arbeitsvertrag mit einem Verkäufer, Verträge mit der API zum Verkauf der Wohnungen), etc.
2. Betriebsvermögen:
In diesem Fall unterliegt der Erwerb des Unternehmens nicht der Mehrwertsteuer (da das gesamte Betriebsvermögen des Verkäufers oder ein Tätigkeitsbereich, der bereit ist, unabhängig zu arbeiten, verkauft wird). Aus steuerlichen Gründen wird Ihr Unternehmen auf die Position des Bauträgers übertragen. Sie können die Mehrwertsteuer berechnen, ohne auf die Befreiung verzichten zu müssen, und alle Vorsteuern können abgezogen werden.
Es ist also immer besser, ein im Bau befindliches Gebäude zu kaufen. Auf diese Weise können Sie in Zukunft beim Verkauf der Häuser und Räumlichkeiten die Mehrwertsteuer berechnen, die Ihnen das Recht gibt, die beim Kauf gezahlte Mehrwertsteuer abzuziehen.
www.omnia-consulting.com
Dieser Bericht beinhaltet grundlegende Information, ist als allgemein zu betrachten und stellt auf keine Weise eine Rechtsberatung dar. Alle Rechte sind vorbehalten. Es ist verboten die Nutzung, Vervielfältigung, Verbreitung, Veröffentlichung und Kommunikation und Transformation ganz und/oder teilweise dieses Artikels, ohne schriftlicher Genehmigung von OMNIA CONSULTING MALLORCA, S.L.U.
Dieser Bericht beinhaltet grundlegende Information, ist als allgemein zu betrachten und stellt auf keine Weise eine Rechtsberatung dar. Alle Rechte sind vorbehalten. Es ist verboten die Nutzung, Vervielfältigung, Verbreitung, Veröffentlichung und Kommunikation und Transformation ganz und/oder teilweise dieses Artikels, ohne schriftlicher Genehmigung von OMNIA CONSULTING MALLORCA, S.L.U.