Die große Frage ist dabei allerdings: Was kommt an steuerlichen Belastungen auf mich zu, wenn ich als sogenannter „Nicht-Steuerresident“ auf Mallorca eine Immobilie vermieten möchte?
Die Antwort darauf hängt immer von zwei Faktoren ab: Wer ist der Eigentümer oder Nutznießer der Immobilie? Und: Will ich an Urlauber vermieten oder nicht?
Hier einmal die möglichen Fall-Beispiele:
Der ausländische Eigentümer möchte seine Immobilie langfristig vermieten.
Das ist wohl das einfachste Szenarium. In diesem Fall müssen Sie 19 Prozent Einkommensteuer auf die Mieteinahmen entrichten. Oder 24 Prozent, wenn Sie nicht aus dem EU-Raum stammen.
Der ausländische Eigentümer möchte seine Immobilie tage- oder wochenweise an Urlauber vermieten.
Außerdem müssen Sie von Ihren Urlaubs-Mietern die auf den Balearen vorgeschriebene Übernachtungssteuer („Ecotasa“) kassieren, die in der Regel rund einen Euro pro Urlauber und Übernachtung beträgt. Die Abführung der Steuer ans Finanzamt kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. Um dabei kein Geld zu verlieren, ist es ratsam, mit Ihrem Steuerberater die für Sie beste Zahlungsmöglichkeit zu besprechen.
Wie im vorherigen Fall müssen Sie auch eine Einkommensteuer in Höhe von 19 Prozent oder 24 Prozent entrichten, je nachdem ob Sie EU-Bürger sind oder nicht.
Zusätzlich müssen Sie eine Steuer auf den Gewinn entrichten, den Sie aus der Vermietung erzielen.
Der ausländische Eigentümer vermietet seine Immobilie an eine Person, die sie wiederum an Urlauber vermietet.
Hier besteht der wesentliche Unterschied darin, dass die Steuer, die der Eigentümer dem Mieter berechnen muss, 21 Prozent für die sogenannte Untervermietung beträgt. Die Mehrwertsteuer, die der Mieter den Touristen berechnen muss, beträgt jedoch 10 Prozent, weil er touristische Dienstleistungen anbietet. Der Unterschied ist wichtig für den Mieter, da er normalerweise immer eine negative Steuer hat, um eine Rückerstattung zu beantragen. In diesem Fall darf der Eigentümer keine Ökosteuer erheben oder bezahlen, sondern nur die Person, die das Eigentum vermietet. In diesem Fall handelt es sich also um den Mieter.
Bezüglich des Gewinns, den der Eigentümer aus der Vermietung seiner Immobilie verdient, wird er die Regeln der vorherigen Fälle befolgen, für die er die Einkommensteuer in Höhe von 19 oder 24 Prozent zahlen muss, je nachdem, ob der Immobilienbesitzer EU-Bürger ist oder nicht. Zusätzlich muss der Eigentümer eine Steuer auf den Gewinn entrichten, den er aus der Vermietung erzielt.
Der ausländische Eigentümer vermietet seine Immobilie über eine Agentur an Urlauber.
In diesem Fall hat der Besitzer die Touristenlizenz und zahlt die Ökosteuer. Er berechnet auch Miete mit 10 Prozent Mehrwertsteuer an den Mieter. Der Mieter wiederum muss Touristen die MwSt. in Höhe von 10 Pro zent in Rechnung stellen.
Bezüglich des Gewinns, den der Eigentümer aus der Vermietung seiner Immobilie verdient, wird er die Regeln der vorherigen Fälle befolgen, für die er die Einkommensteuer in Höhe von 19 oder 24 Prozent zahlen muss, je nachdem, ob der Immobilienbesitzer EU-Bürger ist oder nicht. Zusätzlich muss der Eigentümer eine Steuer auf den Gewinn entrichten, den er aus der Vermietung erzielt.
Weitere Möglichkeiten:
Natürlich gibt es noch an anderer Fall-Szenarien, wie zum Beispiel, dass der Besitzer eine spanische Firma oder eine ausländische Firma ist. In diesen Fällen besteht der grundlegende Unterschied darin darin, dass man anstelle einer Steuer in Höhe von 19 oder 24 Prozent eine Körperschaftsteuer von 25 Prozent zahlen muss, obwohl es unter bestimmten Bedingungen auch nur 15 Prozent sein können.
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