Wie ausländische Residenten beim Verkauf ihres
gewöhnlichen Wohnsitzes in Spanien Steuern sparen können
Ein Bekannter von Ihnen will in ein anderes EU-Land ziehen und vorher seinen gewöhnlichen Wohnsitz in Spanien verkaufen. Nun lassen Sie ihn wissen, dass er, wenn er einen neuen Wohnsitz im Ausland kauft, die Besteuerung des Verkaufsgewinns in Spanien vermeiden kann.
Wenn ein Resident in Spanien seinen Wohnsitzt verkauft, ist der dabei erzielte Gewinn von der Einkommensteuer befreit, falls er den Verkaufsbetrag in einen neuen Wohnsitz reinvestiert. Doch Vorsicht: Investiert er nur einen Teil des Verkaufsgewinns, so gilt die Freistellung im gleichen Verhältnis.
Nicht-Resident
Die Befreiung gilt auch dann, wenn die Person zum Zeitpunkt des Verkaufs ihres Wohnsitzes in Spanien gar nicht mehr dort ansässig ist. In diesem Fall wird die Steuerbefreiung aber nicht auf die gewöhnliche Einkommenssteuer, sondern vielmehr auf die ausländische Einkomenssteuer (IRNR) angewendet. Sie gilt neben Einwohnern der EU übrigens auch für Bürger Islands und Norwegens.
Schnelles Handeln ist gefragt
Wie bei der Einkommensteuer muss die Reinvestition in den neuen Auslandswohnsitz innerhalb von zwei Jahren vor und nach dem Verkauf der Immobilie in Spanien erfolgen. Darüber hinaus dürfen zwischen dem Zeitpunkt, an dem Sie nicht mehr in Ihrem alten Haus wohnen, und dem Kauf Ihres neuen Hauses, nicht mehr als zwei Jahre vergehen.
Kauf eines neuen Wohnsitzes vor dem Verkauf
Im Falle einer ausländischen Einkommenssteuererklärung (IRNR), ist es ratsam, das neue Haus bereits zu kaufen, bevor man das alte verkauft. So ist die Wiederanlage zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits erfolgt und der Inhaber kann den Gewinn bereits als freigestellt deklarieren (er kann auch so handeln, wenn der Kauf des neuen Hauses nach dem Verkauf, aber vor Ablauf von drei Monaten erfolgt, d.h. innerhalb dieser Frist muss das Modell 210, für das der Gewinn deklariert wird, vorgelegt werden).
3% Selbstbehalt
Da der Käufer 3% des Verkaufsgewinns einbehalten hat (Einbehalt für Nichtansässige beim Verkauf einer Immobilie in Spanien), kann der Nichtansässige auf dem Formular 210 die Rückzahlung dieser Summe beantragen.
Steuerrückerstattung
Wenn Ihr Bekannter sein altes Haus zuerst verkauft und das neue nach drei Monaten kauft, ist er verpflichtet, das Formular 210 einzureichen und das gesamte Einkommen zu versteuern (die 3% Einbehaltung können abgezogen werden).
Um die zusätzlich bezahlte Steuer zurückzufordern, müssen Sie mit dem Kauf des neuen Hauses warten und innerhalb der nächsten drei Monate einen Antrag auf Rückerstattung stellen.
Beispiel
Ihr Bekannter zog Anfang 2016 nach Deutschland. Am 20. September 2017 verkaufte er seinen Wohnsitz in Spanien (also rund zwei Jahre nachdem er es verlassen hatte). In diesem Fall hat er bis zum 20. Dezember diesen Jahres Zeit, das Formular 210 einzureichen und den erzielten Gewinn zu versteuern.
Sollte er vor dem 20. September 2019 einen neuen Wohnsitz kaufen, kann er beantragen, dass ihm die zuviel bezahlte IRNR zurückerstattet wird.
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Dieser Bericht beinhaltet grundlegende Information, ist als allgemein zu betrachten und stellt auf keine Weise eine Rechtsberatung dar. Alle Rechte sind vorbehalten. Es ist verboten die Nutzung, Vervielfältigung, Verbreitung, Veröffentlichung und Kommunikation und Transformation ganz und/oder teilweise dieses Artikels, ohne schriftlicher Genehmigung von OMNIA CONSULTING MALLORCA, S.L.U.
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