Mit dem Königlichen Erlass 21/ 2018 vom 14. Dezember über dringende Maßnahmen im Bereich Wohnen und Mieten wird das Gesetz über die Vermietung von städtischem Wohnraum geändert.
Die Gesetzesreform betrifft nur Mietverträge, die ab dem 19. Dezember 2018 geschlossen wurden. Alle zuvor abgeschlossenen Verträge unterliegen dem bisherigen Recht.
Viele Experten sind der Meinung, dass die neuen Regelung zu einer Reduzierung der Zahl an Mietimmobilien führen wird, da sie die Rechte des Mieters stärkt und die der Vermieter beschränkt. Auch die Tatsache, dass juristische Personen (S.L. oder S.A., Gmbh, KG) zu einer Vertragsdauer von sieben Jahren bei der Vermietung verpflichtet sind, wird sicherlich zu einem Rückgang der Investitionen in diesem Bereich führen. Hervorzuheben sind folgenden Änderungen:
1. Mindestdauer und Vertragsverlängerung
Mietverträge müssen eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren haben, (Sieben Jahre, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) und werden automatisch umweitere drei Jahre verlängert, wenn der Vermieter oder der Mieter nicht 30 Tage vor Ablauf des Vertrages kündigt.
Kündigt weder der Mieter noch der Vermieter 30 Tage vor Ablauf des Mietvertrages wird der Vertrag automatisch um weitere drei Jahre verlängert. Nach Ablauf der Verlängerung greifen die Formen und Fristen der im bürgerlichen Gesetzbuch definierten Artikel 1.566 und 1.581.
2. Mietzinserhöhung
Nach der neuen Verordnung muss ein jährliche Mietzinserhöhung von beiden Parteien vorher schriftlich festgelegt werden. Ist dies nicht der Fall kann der Mietzins nur durch den Index der Wettbewerbsfähigheit erhöht beziehungsweise angepasst werden.
3. Mietkaution
Die Mietkaution darf bei Verträgen mit einer Laufzeit von fünf Jahren (Sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) nicht höher als zwei Monatsmieten betragen.
4. Verwaltungskosten
Die Kosten für die Verwaltung der Immobilie als auch für die Aufsetzung des Mietvertrages gehen zu Lasten des Vermieters, es sei denn, diese Dienstleistungen wurden direkt vom Mieter beauftragt.
5. Laufende Kosten
Alle nicht individualisierbaren Kosten der Mietimmobilie, wie Dienstleistungen, Steuern, Abgaben und Verantwortlichkeiten können an den Mieter weitergegeben werden. Im Falle von horizontalem Eigentum sind die Kosten der gemieteten Wohnung entsprechend.
6. Vorverkaufsrecht
Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht nicht, wenn die Wohnung gemeinsam mit allen Wohnungen oder Räumlichkeiten des Vermieters, die zum gleichen Gebäude gehören, verkauft werden oder wenn alle Wohnungen und Räumlichkeiten des Gebäudes von verschiedenen Eigentümern gemeinsam an denselben Käufer verkauft werden.
7. Luxus-Immobilien
Handelt es sich bei den Miet-Immobilien um Liegenschaften mit einer Wohnfläche von mehr als 300 Quadratmeter oder in denen die Jahresmiete das 5,5-fache des nationalen Mindestlohns pro Jahr übersteigt, werden bei der Aufsetzung des Mietvertrages ausschließlich die Wünsche und Konditionen der beiden Parteien berücksichtigt. Deckt dieser Vertrag nicht alle Verantwortlichkeiten wird im Streitfall das Gesetz zur Vermietung von städtischem Wohnraum (LAU) angewendet.
Es ist wichtig zu verstehen, dass es sich bei der Mietimmobilie stets um eine „bewohnbare“ Oberfläche handelt. Die Mindestfläche von 300 Quadratmetern bezieht sich also nicht auf Gärten, Schwimmbäder oder andere Einrichtungen. Anders gesagt: Die Vermietung solcher „Luxus-Immobilien“ richten sich vorrangig nach dem Willen der Parteien und, in Ermangelung dessen, nach dem Gesetz selbst und dem Zivilgesetzbuch. Denken wir daran, dass Art. 6 des bürgerlichen Gesetzbuches jede Vereinbarung verhindert, die den Rechten des Mieters zuwiderläuft. Im Falle von Luxus-Objekten ist die Hauptsache die Vereinbarung zwischen den Parteien.
8. Vermietung von Ferien-Immobilien
Der Gesetzgeber unterscheidet weiterhin zwischen Ferien-Mietimmobilien und Vermietung von urbanem Wohnraum. Letzere wird durch das oben beschriebene LAU geregelt.
Wenn es vorher schon schwierig war, zwischen touristischen Vermietungen und solchen der „Saison“ zu unterscheiden, ist dies jetzt praktisch unmöglich geworden. Das neue Gesetz definiert nämlich grundsätzlich jegliche kurzfristige Vermietung als Ferienvermietung, beziehungsweise ihren Mieter als „Tourist“ – unabhängig davon, ob die Immobilie als Ferienimmobilie beworben wird oder nicht. Es scheint, dass Art. 3.2 GAV wirkungslos bleiben und alle von der Verwaltungsbehörde festgelegten Mietverträge „touristisch“ sind, so dass die autonomen Gemeinschaften und Kommunalverwaltungen ihre juristische Kriterien für die Vermietung von touristischen Unterkünften neu definieren müssen.
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Dieser Bericht beinhaltet grundlegende Information, ist als allgemein zu betrachten und stellt auf keine Weise eine Rechtsberatung dar. Alle Rechte sind vorbehalten. Es ist verboten die Nutzung, Vervielfältigung, Verbreitung, Veröffentlichung und Kommunikation und Transformation ganz und/oder teilweise dieses Artikels, ohne schriftlicher Genehmigung von OMNIA CONSULTING MALLORCA, S.L.U.
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