A la hora de vender un inmueble, sea éste una vivienda o un local, la ganancia o pérdida patrimonial se calcula por comparación entre los valores de adquisición y transmisión. Además, todas las inversiones y mejoras realizadas sobre el inmueble aumentan el valor de adquisición, y por tanto reducen la ganancia patrimonial obtenida por el contribuyente. Muchos contribuyentes entienden estas inversiones y mejoras de una forma amplia, considerando que cualquier obra de reforma o rehabilitación realizada sobre el inmueble puede ser considerada como tal. Y que, por ello, tal obra sirve para aumentar el valor de adquisición y reducir el importe de la ganancia patrimonial. Sin embargo, nada más lejos de la realidad, como veremos a continuación.
Reforma de un inmueble: ¿Qué considera Hacienda que son reparaciones, inversiones, y mejoras?. Pues bien, lo primero que hay que tener en cuenta es que Hacienda diferencia de forma clara lo que son reparaciones, de lo que constituyen inversiones y mejoras, permitiendo que únicamente estas últimas aumenten el valor de adquisición del inmueble a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.
el artículo 35.1.b) de la Ley del IRPF considera que forman parte del valor de adquisición de un inmueble «El coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos y los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el adquirente.». No se hace referencia por tanto, al coste de las obras de reparación y conservación. . Por ello, interesa saber qué son obras de reparación y conservación, y qué inversiones y mejoras.
Hacienda entiende que gastos de conservación y reparación son Los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones.» Y también, «Los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros, las obras de sustitución del cuadro antiguo de electricidad, la sustitución de ventanas antiguas, la sustitución de tuberías antiguas y de grifería, el alicatado y solado del cuarto de baño y cocina, la sustitución del parquet desgastado y la colocación de nuevo rodapié, la reparación de puertas, pintura, retirada de escombros a vertedero y limpieza final de la oficina, etc
Que es inversion y mejora: Hacienda ha restringido el concepto de inversión y mejora, dejándolo prácticamente en mínimos. Para ello, se remite a diversas resoluciones del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC). Y considera, siguiendo el parecer de este instituto que, «a falta de una definición concreta en la propia norma, las ampliaciones o mejoras deben entenderse como auténticas inversiones que redundan en un aumento de la vida útil o habitabilidad del inmueble, o en aumento de la extensión o capacidad en otro tipo de bienes, tal y como se considera en el ámbito del Plan General Contable, siendo tan solo estos costes en mejoras o ampliaciones del inmovilizado los que deben considerarse, en el ámbito del IRPF, como mayor importe del valor de adquisición.»
Llama en este punto la atención que Hacienda innove donde la norma no lo hace, y utilice un concepto de ampliación y mejora extraído de la normativa contable, para aplicarlo a contribuyentes que no son empresarios ni comerciantes, sino que simplemente transmiten un inmueble de su propiedad, en una operación ajena a cualquier actividad económica.
¿Que sucede en las reformas de los inmuebles en la que se eliminan elementos obsoletos, y se incorporan otros más modernos?
Puede ser lógico considerar obra de «conservación» la sustitución de un elemento averiado por otro idéntico. Pero no cuando el elemento que se incorpora es mucho más moderno e incorpora una tecnología, unas calidades, y unas funcionalidades que el sustituido no tenía. Esto es aplicable a puertas, ventanas, aparatos de aire acondicionado, parquets, solados, que evidentemente suponen una mejora, y no una simple «reparación o conservación» de lo que había. Y es que es indudable que, tras dichas obras, el inmueble queda en un estado mucho mejor que el que antes tenía, y ello no se consigue con simples obras de reparación y conservación.
Y a lo anterior no obsta el hecho de que en el mercado no exista un elemento igual al sustituido, por el mero transcurso del tiempo. Ello porque, aunque esto pueda ser cierto, lo realmente importante es si el nuevo elemento, por las prestaciones que incorpora, mejora al que sustituye, y deja el inmueble en una situación mucho mejor que la anterior al inicio de las obras.
Que opina hacienda de la sobre las obras de rehabilitacion?
pueda considerar mayor valor de adquisición las obras de reforma realizadas en el inmueble, el TEAC, en la resolución de 25-9-2023 antes citada, permite considerar como obras de inversión y mejora, las que, según la ley del IVA, se consideren obras de rehabilitación y puedan aplicar el tipo reducido del 10% previsto en dicha ley.
Así, cualitativamente, se admitirían como inversiones y mejoras, aquellas obras de rehabilitación en que más del 50% del coste total del proyecto de rehabilitación se correspondiera con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación. Y cuantitativamente, cuando el importe total de las obras exceda del 25% del precio de adquisición de la edificación (si se efectuó en los dos años anteriores al inicio de las obras de rehabilitación), o del valor de mercado de la edificación antes de su rehabilitación, descontando en ambos casos el valor del suelo.
Obras análogas a las de rehabilitación
Además, se consideran obras análogas a las de rehabilitación las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica; las de refuerzo o adecuación de la cimentación, así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados; las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante; las de reconstrucción de fachadas y patios interiores; las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
Entonces, es suficiente con afirmar que se ha realizado una «reforma integral», o que el piso se ha reformado por completo para entenderse como mayr valor del inmueble?
Teniendo en cuenta lo anterior, puede concluirse que, a la hora de considerar que las obras de reforma realizadas en un inmueble constituyen mayor valor de adquisición del inmueble, no basta con afirmar por el contribuyente que se ha realizado una reforma integral, o que el piso se ha tirado abajo y se ha hecho nuevo.
Por ello, el TEAC, ( tribunal economico administrativo central, dependiente de Hacienda en la reciente resolución de 25-9-2023, afirma que «Las afirmaciones globales de haberse llevado a cabo una «reforma», «reforma integral» u otras denominaciones no implican automaticamente que estemos ante una ampliación o mejora. La conclusión ha de alcanzarse en un análisis pormenorizado, caso a caso, estudiando en qué medida dichas obras o intervenciones encajan en la conceptuación que se acaba de perfilar.» señalando además, y en cuanto a los supuestos en los que la reforma consiste en demoler el inmueble y construirlo de nuevo, reorganizando la tabiquería, y las estancias que tenía el inmueble en su configuración original, considera el TEAC que «Sin aumento de la superficie habitable, la mera reordenación del espacio disponible no puede, en principio, calificarse de mejora; dicha reordenación con supresión o ampliación de estancias responde a las necesidades, conveniencias, gusto, en suma, subjetividad de quien las realiza, sin que implique per se un aumento de la productividad asociada al inmueble.»
Que pruebas debo presentar para acreditar obras de ampliacion y mejora que supongan mayor valor del inmueble a efectos de calcular la ganancia o perdida en una venta?
Se requiere un sustrato probatorio que acredite que tal inversión conlleva un aumento mensurable de la productividad del inmueble plasmado en el aumento de la renta generada.»:
- Aportación de licencia de obras, proyecto visado, presupuesto desglosado, y no unicamente facturas que indique “materiales varios” sin que de las mismas se desprenda cuál era su objeto u empleo dificultará la calificación de tales gastos como inversiones y mejoras.
- fotografías que muestren «el antes y el después» de la reforma llevada a cabo. las fotografías tendrán valor probatorio «en la medida en que ratificasen o permitiesen visualizar las obras concretas descritas y cifradas en el correspondiente proyecto, presupuesto y facturación.» Sin embargo, no tendrán tal valor probatorio en ausencia de proyecto, o presupuesto que desglose las intervenciones realizadas. Además, las fotografías deben tener un gran detalle y mostrar el resultado de las obras realizadas con claridad, incluso para alguien que no conozca el inmueble.
A modo de conclusión… consejos que podemos darles desde Omnia Consulting:
Como puede verse hacienda ha diseñado un auténtico campo de minas para tratar de evitar que los contribuyentes puedan considerar que todas las cantidades destinadas a la reforma y rehabilitación del inmueble son mayor valor de adquisición, y reducen la ganancia patrimonial. Por ello, conviene ser cautos y prudentes desde el primer momento, reuniendo las pruebas y justificantes que servirán para acreditar, en caso de comprobación, la realización de verdaderas obras de inversión y mejora. En este sentido, y para facilitar nuestra defensa pueden ser útiles los siguientes consejos:
- Documentar las obras de reforma realizadas, para evitar futuros problemas con Hacienda, pidiendo presupuestos y proyectos oportunamente desglosados, y en los que se incida en el carácter innovador de tales obras, en comparación con el estado originario del inmueble.
- Evitar los conceptos genéricos en las facturas, tratando de describir en qué medida los trabajos realizados sobre el inmueble mejoran la situación inicial, existente antes del inicio de las obras.
- En obras que consistan en demoler previamente la tabiquería existente, reorganizando totalmente las estancias y dependencias inicialmente existentes, dicho carácter innovador y de mejora deberá centrarse, por ejemplo, en el incremento del número de habitaciones, de cuartos de baño o, incluso en la construcción de espacios antes inexistentes (por ejemplo, una cocina, si antes no existía). En la medida en que se reorganicen los espacios inicialmente existentes, el incremento de superficie en estancias como, por ejemplo, la cocina, o los cuartos de baño, podrá ser prueba de la reconstrucción de tales espacios, más que de su mera reforma, que sería gasto de conservación y reparación.